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发表于：2024/07/29 19:32:00
自6月26日，北京降首付、降利率的楼市新政出台，市场有了明显起色。随着咨询量、看房量的上升，签约量也有所提升。
据多家机构统计，“6·26”北京新政效果明显，政策出台后的一个月无论是新房市场还是二手房市场的成交量均明显上升。
刘女士是在新政出台的第二个周末出售了旧房，目前正在购置新房的路上。据她观察，在北京新政之后，看房的人很快多起来，之前周末仅有一两组看房，新政后看房量达到三组。
在业内人士看来，自“6·26”北京新政以来，市场情绪回升，市场反应较为积极，成交量较前期有所增长，成交均价总体保持平稳。而随着7月19日北京市商品住房“以旧换新”活动的启动，也将缓解部分置换需求的堵点。
亮点1
6月27日至7月24日二手住宅网签14966套
在距离央行“5·17”新政出台40天后，6月26日，北京楼市的“靴子”终于落地。北京首套房首付比降至20%，商业贷款利率降至3.5%。二套房方面，五环内首付比35%，利率3.9%；五环外首付比30%，利率3.7%。同时，北京还提高公积金贷款额度、多孩家庭购买第二套房按首套认定等等。此次新政力度较大，覆盖面较广。
北京新政出台之后，热点楼盘的售楼处就已“动”了起来，不仅咨询量多起来，签约量也在上涨。与此同时，二手房市场也出现看房量上涨的势头。根据中指研究院数据显示，6月27日-7月23日，北京新房成交4063套，较6月1日-6月26日日均增长47.9%，较去年同期下降11.4%；二手房成交14323套，较6月1日-6月26日日均增长17.3%，较去年同期增长52.0%。
据北京西部一新房项目销售负责人介绍，“北京新政后，看房量以及签约均有增长，明显感到购房者置业的信心正在增强。根据以往经验来看，政策的效应会逐渐减弱。因此，我们采取的销售策略是利用好这一销售窗口期，加速去化。”
二手房是北京楼市的主力市场，据北京市住建委官网数据显示，北京新政出台以来(6月27日至7月24日)北京市二手住宅网签量为14966套，与政策出台前的可比时段(5月30日至6月26日)相比增长11.8%。
而在价格方面，北京链家数据显示，二季度以来北京市二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月(截至24日)北京链家二手住宅成交均价环比上升0.4%。
北京链家研究院分析师冷会认为，价格的上涨主要来自于交易结构变化，从可比住房价格角度来看则较为稳定。这主要是由于新增客户与新增房源开始逆转，供需关系虽仍然偏向买家，但相较今年第一季度更趋向平衡，有利于价格的相对平稳。结果上也是如此，从4月份开始，二手住房成交均价已连续4个月保持平稳运行，月均波动幅度均在1%以内。
对于政策出台后的市场综合表现，冷会认为，“6·26”政策对于房地产市场的进一步回暖具有积极作用，较好的政策节奏与恰当的政策力度，使得全市二手住房市场目前达到了较为理想的量升价稳状态。
亮点2
置业热度“先外后内” 成交结构“两头冒尖”
从区域市场来看，北京中原世纪城战区观山园门店店长肖玉坤表示，交易量方面，世纪城商圈整体上延续了之前的热度，商品房园区7月份至今已经成交了20套，上个月也有16套。因为世纪城商圈主要是改善型房源，价格相对较高，在“6·26”北京新政落地前，已经有不少客户出手购房，所以近两个月的市场都较为活跃。值得一提的是，成交价格目前呈现止跌趋势，比如晴雪园125平方米的3居房源，目前成交价稳定在1600万元左右。
与此同时，肖玉坤表示，新政后，挂牌量有所减少，前几个月基本上是300-310套，这个月是270-280套，而挂牌价格则保持稳定。目前来看，客户方面还是比较理性，不追涨，而业主的心态也比较稳定，议价空间有所收窄。
冷会表示，从空间分布来看，第二季度北京市经历了“先外后内”过程。“4·30”北京市对五环限购做出优化调整，允许达到限购套数家庭加购一套五环外住房，因此4月至7月上半月，五环外城市发展新区交易热度相对更高，外围占比也有所提升。自7月开始，伴随着置换链条的稳步运转，外围片区的交易热度开始向内环传导。
“与空间结构变化相对应，成交结构则呈现出‘两头冒尖’的特点。7月以来低总价、高总价房屋成交同时提升，总价400万元以下的房屋成交占比较6月份上升1.7个百分点，总价1000万元以上及高单价住房比例有所提升，带动成交结构上移。”冷会如是称。
分析
业内：“以旧换新”启动有利于商品房去库存
中指研究院数据显示，在7月第三周(7月15日-7月21日)，北京新房成交773套，较上周环比下降22.9%，二手房成交3562套，较上周基本持平。从新房市场来看，政策效应有减弱的趋势。
中指研究院市场研究总监陈文静认为，新政后，楼市市场活跃度有所提升，叠加6月末集中网签影响，北京新房、二手房成交量较新政前均表现增长，其中二手房在以价换量下同比增幅也较大，而新房成交同比仍下降，短期市场调整压力仍在。
“6·26”北京新政首次明确提出支持购房家庭“以旧换新”。7月19日，北京市商品住房“以旧换新”活动启动。首批参加倡议的新建商品房项目共31个，涉及房源9000余套、房地产经纪机构11家以及8家平台、租赁和家装家居企业。首批31个新房项目，其中城六区8个项目，多为改善型楼盘。
事实上，“以旧换新”成为目前各地楼市促进置换需求的一把利器。据中指研究院监测，截至7月19日，全国已有超100城表态支持住房“以旧换新”。通过“以旧换新”，新房、二手房市场联动或更加顺畅，更有利于推动商品房去库存。
新京报记者 袁秀丽 杨娟娟